Pourquoi je suis sceptique quant à Powell's Claim Red

Les propriétaires et les locataires jettent un seau d'eau froide dans l'espoir que l'inflation des loyers reculera – cela ne semble tout simplement pas se produire.

Ces rapports proviennent des plus grands propriétaires de maisons unifamiliales et de propriétaires multifamiliaux. Les plus grands propriétaires de maisons unifamiliales sont cotés en bourse, et ils rapportent donc des détails opérationnels, tels que les augmentations de loyer réelles pour les renouvellements de bail pour les baux nouvellement exécutés sur la base d'une même maison. Les données sur les appartements sont basées sur des millions de transactions réelles, de renouvellements et de nouveaux baux.

Ce sont les loyers réels que paient les locataires. Les variations des loyers réels pour des logements locatifs spécifiques constituent également la base des mesures de l'inflation des loyers dans l'indice des prix à la consommation et l'indice des prix PCE.

Aucun d'entre eux n'inclut les «loyers demandés», qui sont les loyers annoncés que les propriétaires souhaitent obtenir pour leurs appartements vacants, qu'ils soient ou non en mesure de louer à ceux qui demandent des loyers. Zillow, Zumper, Apartment List et d'autres rapportent "demander des loyers". Les pics à deux chiffres de l'année dernière se sont produits dans les loyers demandés, et non dans les loyers réels.

Maisons d'invitation[INVH], dans son appel aux résultats pour le premier trimestre du 2 mai, a déclaré que la croissance des loyers en avril a montré une "nouvelle accélération" des baux nouvellement signés :

En ce qui concerne le premier trimestre, il a déclaré: "Nous avons également constaté un retour plus fort de la demande après la saison de location d'hiver, la croissance des nouveaux loyers s'accélérant séquentiellement chaque mois au cours du premier trimestre":

Maisons américaines 4 Location[AMH], dans son appel sur les résultats du premier trimestre du 5 mai, a déclaré que "la forte demande continue d'alimenter une croissance solide des taux d'occupation et de location" au premier trimestre et s'est poursuivie en avril.

Qui étaient "bien au-dessus de nos normes saisonnières pré-pandémiques", a-t-il déclaré.

Ce qui "a entraîné une croissance des revenus de base de la même maison de 7,7% pour le trimestre", a-t-il déclaré.

John Burns Research & Consulting a rapporté quelques « points à retenir » de la conférence des leaders de l'industrie du National Rental Home Council, notamment ceci :

"Augmentations de loyer entraînées par un changement substantiel de locataires par choix."

"Le profil des locataires dans les communautés de construction à louer et de location unifamiliale gérées par des professionnels évolue considérablement. Il y a une tendance croissante à ce que de plus en plus de locataires choisissent de louer des maisons unifamiliales plutôt que d'en acheter une. De plus en plus de propriétaires potentiels pensent que les prix et les taux baisseront et de nouvelles occasions d'achat se présenteront, alors ils retardent l'achat de leur maison.

"Ce changement a entraîné une augmentation du nombre de locataires moins sensibles au loyer, créant une demande pour des biens locatifs de meilleure qualité.

"Ces locataires, par choix, apprécient les finitions intérieures supérieures, les meilleurs équipements et la conception globale, qui n'étaient pas couramment disponibles il y a 15 ans. En conséquence, les propriétaires et les gestionnaires immobiliers peuvent exiger une prime pour de telles propriétés."

Le Conseil national du logement multifamilial a publié la semaine dernière son rapport de référence de l'industrie pour janvier (le retard est de se conformer aux directives fédérales antitrust, dit-il). Ces données sont basées sur les transactions exécutées suivies par RealPage à partir de plus de 13 millions d'appartements locatifs dans plus de 400 marchés. Les « loyers demandés » pour les logements vacants ne sont pas inclus :

Beaucoup de demande pour les locations, étant donné le coût élevé de la propriété. Beaucoup de gens se demandent maintenant pourquoi acheter la maison, alors que vous pouvez louer une maison similaire pour beaucoup moins cher et attendre la situation – chute des prix des maisons et taux hypothécaires élevés.

Et cette demande relativement élevée des locataires de choix, qui ont obtenu les plus fortes augmentations de salaire en 40 ans, fait grimper les loyers. Cette dynamique est en place depuis quelques années. Et il n'a pas du tout disparu, mais semble s'accélérer, sur la base de ces rapports de l'industrie.

L'indice des prix à la consommation d'avril sera publié cette semaine. Environ un tiers de l'IPC correspond au "logement", basé sur deux facteurs de loyer : l'équivalent du loyer du propriétaire et le loyer de la résidence principale.

Ces deux facteurs ont augmenté l'an dernier et cette année. En mars, l'OER était de 8 % et le loyer de 8,8 %. Les augmentations progressives ont ralenti en mars et continueront probablement de ralentir, et les augmentations d'une année sur l'autre ont probablement culminé, l'inflation annuelle des loyers tombant finalement en dessous de ce niveau de 8 %.

Et ces indices continuent d'être conformes à ce que déclarent les propriétaires.

Nous pouvons voir dans les données rapportées par les propriétaires que des augmentations de 6% à 8% des loyers réels - renouvellements et baux nouvellement exécutés, qui est également la façon dont l'IPC mesure les loyers - se produisent actuellement. C'est donc un peu plus lent que le loyer de l'IPC augmente de l'ordre de 8 % à 9 %.

Mais la fourchette de 6% à 8% est loin de la baisse massive espérée des loyers – des espoirs qui ont été épousés par de fortes baisses des «loyers demandés» par rapport au pic à deux chiffres de l'année dernière. Mais ni le pic ni la baisse de ce pic ne se sont traduits par des augmentations réelles que les locataires paient réellement au renouvellement et lors de la signature de nouveaux baux.

Il semble donc peu probable que l'hypothèse du président de la Fed, Jerome Powell, se concrétise selon laquelle l'inflation des loyers ralentira fortement dans quelques mois, et que les loyers réels baissent déjà, et que l'inflation des loyers atteindra le point où elle ne sera plus un problème. , et que les IPC des loyers reviennent dans la fourchette des 2 à 3 %, et que cette baisse est déjà intégrée car les indices des loyers sont des indicateurs retardés, etc. etc.

Il semble beaucoup plus probable, sur la base de ces augmentations de loyer réelles, que l'inflation des loyers restera bien dans la fourchette chaude, au-dessus de 6%, et qu'elle n'aidera pas à faire baisser les mesures d'inflation des services et les mesures d'inflation "de base" que la Fed est maintenant tellement concentré sur.

Vous aimez lire WOLF STREET et souhaitez le soutenir ? Vous pouvez faire un don. Je l'apprécie énormément. Cliquez sur la chope de bière et de thé glacé pour découvrir comment :

Souhaitez-vous être averti par e-mail lorsque WOLF STREET publie un nouvel article ? Inscrivez-vous ici.

(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

Email à un ami